Airbnb βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτων: Επιπτώσεις και πολιτικές

Η βραχυπρόθεσµη µίσθωση ακινήτων µέσω της εταιρείας Airbnb ξεκίνησε το 2008 µε έδρα το Σαν Φρανσίσκο των ΗΠΑ, ενώ σήµερα έχει εξαπλωθεί σε 81.000 πόλεις, 191 διαφορετικές χώρες, µε καταχωρήσεις ακινήτων που αυξήθηκαν από τα 2 εκατοµµύρια το 2016 στα 5 εκατοµµύρια το 2018 παγκοσµίως. Η Airbnb βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτων, ειδικά από την πλευρά των θεσµικών πολιτικών, συχνά τοποθετείται στο πλαίσιο της λεγόµενης «οικονοµίας διαµοιρασµού». Ωστόσο, όπως έχει επισηµανθεί, η συγκεκριµένη πρακτική έχει χάσει τη σχέση της µε τον «διαµοιρασµό» λόγω της υψηλής απόδοσης κέρδους, της αναπαραγωγής εισοδηµατικών ανισοτήτων και σχέσεων εργασιακής εκµετάλλευσης και της δηµιουργίας µιας µη ρυθµιζόµενης αγοράς που ενισχύει το νεοφιλελεύθερο παράδειγµα (Martin 2016). Η Airbnb πρακτική αναπτύσσεται κυρίως στον αστικό χώρο, όπου εκµεταλλεύεται πιο εύκολα και σε µεγαλύτερο βαθµό την αυξηµένη συγκέντρωση και προσβασιµότητα αγαθών και υπηρεσιών. Διεθνώς, και στην Ελλάδα, έχει αναπτυχθεί εκτενής συζήτηση, ιδιαίτερα σε δηµοσιογραφικό, πολιτικό και επιστηµονικό επίπεδο,[1] σχετικά µε τις επιπτώσεις της Airbnb µίσθωσης ακινήτων, καθώς και µε τις θεσµικές ρυθµίσεις που ήδη εφαρµόζονται σε διάφορες χώρες.

Η εξάπλωση του Airbnb στο χωρο-κοινωνικό πλαίσιο της Αθήνας

Στην περίπτωση της Ελλάδας, η Airbnb µίσθωση ακινήτων αναδύεται στο πλαίσιο µιας ιδιαίτερης ιστορίας αστικής ανάπτυξης, µε χαρακτηριστικά όπως η έλλειψη στεγαστικών πολιτικών, η αυτοστέγαση του πληθυσµού και η αντιπαροχή, και τα αυξηµένα ποσοστά ιδιοκατοίκησης (Εµµανουήλ 2006, Βαΐου κ.ά. 2007, Αράπογλου κ.ά. 2009, Μαλούτας 2018). Ταυτόχρονα, αναδύεται εν µέσω της συνεχιζόµενης και πολυδιάστατης κρίσης, κατά την οποία οι πολιτικές λιτότητας, η υποχώρηση του κράτους πρόνοιας και η ανεργία οδήγησαν σε φτωχοποίηση, απορρύθµιση των εργασιακών σχέσεων και όξυνση των κοινωνικο-οικονοµικών ανισοτήτων. Η κρίση αυτή έχει λάβει –µεταξύ άλλων– και διαστάσεις στεγαστικής κρίσης, µε φαινόµενα όπως η στεγαστική επισφάλεια, η ενεργειακή φτώχεια, τα υπερχρεωµένα νοικοκυριά, οι πλειστηριασµοί, η αστεγία κ.ά. (Μπαλαµπανίδης, Πατατούκα και Σιατίτσα 2013, Χατζηκωνσταντίνου και Βαταβάλη 2016).

Η τρέχουσα κρίση στέγης, βέβαια, είναι αλληλένδετη µε τη διαχρονική απουσία πολιτικών στέγασης στην Ελλάδα. Το σύστηµα γης και οικοδοµής, εξελισσόµενο χωρίς κεντρικό σχεδιασµό, παρήγαγε αυξηµένο κατακερµατισµό και κοινωνική διάχυση της ιδιοκτησίας γης και κατοικίας, καθώς και αυξηµένη ιδιοκατοίκηση. Χαρακτηριστικά, το ποσοστό της ιδιόκτητης κατοικίας στην Ελλάδα και στην Αθήνα παραµένει υψηλό (77,2% το 1991 και 76% το 2011 στο σύνολο της χώρας, 69,1% το 1991 και 71,4% το 2011 στην πρωτεύουσα) (ΕΛΣΤΑΤ 2014). Οι παραπάνω µηχανισµοί, που ενίσχυσαν τα επίπεδα προσβασιµότητας στην ιδιόκτητη κατοικία, υπήρξαν ταυτόχρονα αποτέλεσµα και αιτία της απουσίας µιας ολιστικής στεγαστικής πολιτικής. Ωστόσο, η πρόσβαση στην κατοικία παρέµενε πάντα δυσκολότερη για τα χαµηλότερα κοινωνικο-οικονοµικά στρώµατα, ενώ η ευνοϊκή µεταχείριση τους κράτους προς την ιδιόκτητη στέγη δεν συνοδεύτηκε ποτέ (µε ελάχιστες εξαιρέσεις) από πολιτικές προστασίας των ενοικιαστών ή από κοινωνικές πολιτικές για την ενοικιαζόµενη κατοικία.

Την ίδια στιγµή, η Airbnb πρακτική αναπτύσσεται στην Ελλάδα σε ένα περιβάλλον έκρηξης του αστικού τουρισµού. Ειδικά η Αθήνα, µεταβαλλόµενη από ενδιάµεση στάση προς δηµοφιλείς τουριστικούς προορισµούς σε προορισµό διαρκείας για όλο το χρόνο, υφίσταται σηµαντικές αλλαγές στην τουριστική της ταυτότητα. Ενδεικτικά, µεταξύ 2013 και 2016 σηµειώθηκε αύξηση των τουριστικών αφίξεων στην Αθήνα κατά 56%, η οποία ακολούθησε τη µείωση κατά 22% που είχε σηµειωθεί µεταξύ 2007 και 2013 (Izyumova 2017), ενώ το 2017 επισκέφθηκαν την πόλη 5 εκατοµµύρια τουρίστες (Krinis 2017).

Το µέγεθος, τα ποιοτικά χαρακτηριστικά και η γεωγραφία του Airbnb στην Αθήνα

Το φαινόµενο της Airbnb βραχυχρόνιας µίσθωσης ακινήτων εξαπλώνεται µε ραγδαίους ρυθµούς τα τελευταία χρόνια σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας, πρωτίστως στην Περιφέρεια Αττικής και, εντός αυτής, στον Δήµο Αθηναίων. Ενδεικτικά, κατά το 2018, οι Airbnb καταχωρήσεις ακινήτων ξεπερνούσαν τις 126.000 σε ολόκληρη τη χώρα. Στον Δήµο Αθηναίων ειδικά, έφταναν τις 2.000 τον Ιούλιο του 2015, αυξήθηκαν στις 5.000 τον Μάιο του 2017 και ξεπέρασαν τις 10.000 τον Μάιο του 2019. Κρίσιµης σηµασίας είναι το γεγονός ότι στη συντριπτική τους πλειοψηφία (κατά 87,8%) τα καταχωρηµένα Airbnb ακίνητα είναι ολόκληρα διαµερίσµατα ή σπίτια, ενώ µόνο το 11,6% και το 0,6% είναι αυτόνοµα και κοινόχρηστα δωµάτια αντίστοιχα εντός διαµερισµάτων ή σπιτιών, όπου διαµένει και ο ιδιοκτήτης, γεγονός που εγείρει ερωτήµατα σχετικά µε τη θεώρηση της Airbnb βραχυχρόνιας µίσθωσης ακινήτων ως «οικονοµίας διαµοιρασµού».

Σε ό,τι αφορά τον Δήµο Αθηναίων, οι µεγαλύτερες συγκεντρώσεις Airbnb µισθώσεων εντοπίζονται στις κεντρικές και τουριστικού ενδιαφέροντος περιοχές γύρω από την Ακρόπολη, το Σύνταγµα και το Μοναστηράκι, καθώς επίσης σε κεντρικές γειτονιές κατοικίας όπως το Κουκάκι, το Κολωνάκι, ο Λυκαβηττός και τα Εξάρχεια. Ταυτόχρονα, οι Airbnb µισθώσεις επεκτείνονται σε πλήθος άλλων γειτονιών της πόλης, σε µικρότερες, αλλά σηµαντικές συγκεντρώσεις. Συνολικά, πρόκειται για ένα ιδιαιτέρως διαδεδοµένο φαινόµενο που αναπτύσσεται άνισα στο χώρο, περισσότερο σε περιοχές µεσαίων έως ανώτερων εισοδηµατικών στρωµάτων και λιγότερο σε περιοχές µεσαίων έως κατώτερων. Η χωρικά άνιση ανάπτυξη του φαινοµένου συνοδεύεται και από µία κοινωνικά άνιση κατανοµή των εσόδων που προκύπτουν από αυτό, καθώς σε περιοχές µε νοικοκυριά διαφορετικών εισοδηµατικών κατηγοριών τα ακίνητα διατίθενται σε διαφορετικές τιµές µίσθωσης. Στις περιοχές µε τις πιο αυξηµένες Airbnb συγκεντρώσεις και µε σηµαντική παρουσία µεσαίων έως ανώτερων στρωµάτων παρατηρούνται και οι υψηλότερες τιµές µίσθωσης και, αντιστρόφως, οι χαµηλότερες τιµές µίσθωσης εντοπίζονται στις πιο αποµακρυσµένες από το κέντρο περιοχές, µε µικρότερες συγκεντρώσεις Airbnb και µε νοικοκυριά χαµηλότερων εισοδηµατικών κατηγοριών. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι στις κεντρικές και ήδη πιο εύπορες περιοχές του Δήµου, η Airbnb πρακτική είναι όχι µόνο περισσότερο διαδεδοµένη, αλλά και σηµαντικά πιο κερδοφόρα, συγκριτικά µε τις πιο αποµακρυσµένες και φτωχότερες περιοχές (Balampanidis, Maloutas, Papatzani and Pettas 2019).

Με βάση τα διαφορετικά έσοδα που µπορεί να αποφέρει η Airbnb µίσθωση ενός ακινήτου, διαφαίνεται πως η συγκεκριµένη πρακτική εντάσσεται σε διαφορετικές στρατηγικές των διαφόρων εκµισθωτών. Από τη µία πλευρά, µπορεί να αποτελεί µια στρατηγική επιβίωσης, προσφέροντας ένα αναγκαίο (συµπληρωµατικό ή ακόµα και µοναδικό) εισόδηµα κατά την τρέχουσα συγκυρία για ένα ευρύ φάσµα νοικοκυριών. Από την άλλη, για εκµισθωτές που ανήκουν σε ανώτερες εισοδηµατικές κατηγορίες ή συνιστούν µικρά έως µεγάλα επενδυτικά σχήµατα, η Airbnb πρακτική συνδέεται µε τη δυνατότητα πολλαπλασιασµού εισοδηµάτων, στο πλαίσιο ενός νέου και αποδοτικού πεδίου κερδοσκοπίας και συσσώρευσης πλούτου. Στην παραπάνω υπόθεση συνηγορούν και τα στοιχεία για τις πολλαπλές καταχωρήσεις ακινήτων στην πλατφόρµα Airbnb, δηλαδή τις περιπτώσεις εκµισθωτών που διαθέτουν προς βραχυχρόνια µίσθωση περισσότερα από ένα ακίνητα. Ενδεικτικά, στον Δήµο Αθηναίων, ένα ιδιαίτερα σηµαντικό ποσοστό των καταχωρήσεων (50,8%) είναι πολλαπλές καταχωρήσεις, εκ των οποίων οι περισσότερες αφορούν από 2 έως και 4 ακίνητα, ενώ σε µικρότερα ποσοστά µπορεί να ξεπερνούν τα 4 και να φτάνουν µέχρι τα 60. Στην τελευταία περίπτωση, τα ακίνητα αξιοποιούνται και διατίθενται κυρίως από εταιρείες που δραστηριοποιούνται πλέον δυναµικά στη συγκεκριµένη αγορά. Βάσει των παραπάνω είναι υπαρκτός ο κίνδυνος συγκέντρωσης όλο και περισσότερων ιδιοκτησιών στα χέρια λίγων «µεγάλων παικτών», που θα έχουν τη δυνατότητα να κινούνται σε µια αγορά ενοικίων και ακινήτων µε ιδιαιτέρως αυξηµένες τιµές, εκτοπίζοντας σταδιακά χαµηλότερα κοινωνικο-οικονοµικά στρώµατα για τα οποία η αγορά ενοικίων και ακινήτων θα καθίσταται απαγορευτική.

Οι επιπτώσεις του Airbnb στην Αθήνα

Συνολικά, η Airbnb βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτων αποτελεί µία κρίσιµη δύναµη µετασχηµατισµού του αστικού χώρου µε σύνθετες επιπτώσεις: α) στην αγορά ενοικίων και ακινήτων, β) στο αστικό περιβάλλον, το οικιστικό απόθεµα και την τοπική οικονοµία και γ) στην κοινωνική σύνθεση και στον συνολικότερο χαρακτήρα των γειτονιών της Αθήνας, λόγω των διαδικασιών «τουριστικοποίησης» που επιφέρει.

Η διάδοση της Airbnb πρακτικής τείνει να αποσύρει όλο και περισσότερα ακίνητα από τη συµβατική αγορά µακροχρόνιας µίσθωσης προκειµένου αυτά να διατεθούν στην πιο συµφέρουσα αγορά της βραχυχρόνιας. Με αυτόν τον τρόπο και λόγω του χάσµατος που σηµειώνεται στα κέρδη µεταξύ βραχυχρόνιας και µακροχρόνιας µίσθωσης, δηµιουργούνται οι προϋποθέσεις για την αύξηση των τιµών των ενοικίων, αφού ουσιαστικά µειώνεται η προσφορά των διαθέσιµων ακινήτων προς συµβατική ενοικίαση, ενώ παραµένει σταθερή (ή και αυξάνεται) η ζήτηση από τους µόνιµους κατοίκους (Lee 2016). Οι παραπάνω τάσεις και µηχανισµοί καθιστούν δυνατή την εισβολή τουριστικών καταλυµάτων σε περιοχές κατοικίας, φαινόµενο που ήδη βρίσκεται σε εξέλιξη στην Αθήνα, µε επιπτώσεις στις τιµές των ενοικίων µακροχρόνιας µίσθωσης. Βάσει επεξεργασίας στοιχείων από τις αναφορές της κτηµατοµεσιτικής εταιρείας RE/MAX (2016, 2017, 2018) και όπως παρουσιάζεται στον Πίνακα 1, στο σύνολο της µητροπολιτικής περιοχής της Αθήνας οι τιµές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 14,3% από το 2016 έως το 2018. Η αντίστοιχη άνοδος των τιµών των ενοικίων σε µια ενδεικτική ζώνη του κέντρου της Αθήνας έφτασε περίπου στο 30%. Ταυτόχρονα, η αύξηση αυτή παρέσυρε τις τιµές και σε άλλες περιοχές της µητροπολιτικής Αθήνας, όπως στις νότιες (αύξηση κατά 20%), αλλά και στις δυτικές (αύξηση κατά 26%). Βάσει αυτών των στοιχείων, αλλά και βάσει εµπειρικών παρατηρήσεων, ένας σηµαντικός αριθµός κατοίκων αποκλείεται ή εκτοπίζεται από ολόκληρες περιοχές, στις οποίες η διαθεσιµότητα ακινήτων είναι πλέον περιορισµένη και οι τιµές ενοικίασης απρόσιτες (Balampanidis, Maloutas, Papatzani and Pettas 2019).

Πέρα από τις επιπτώσεις στην αγορά ενοικίων, η εξάπλωση της Airbnb µίσθωσης ακινήτων σε µη τουριστικές γειτονιές κατοικίας έχει επιπτώσεις στο αστικό περιβάλλον, στις χρήσεις γης και στις δραστηριότητες, καθώς επίσης στην τοπική οικονοµία. Η αναγνώριση ορισµένων τέτοιων θετικών επιπτώσεων είναι κοινή ακόµα και στις κριτικές προσεγγίσεις του φαινοµένου, όπου επισηµαίνεται η θετική συµβολή της πρακτικής σε ορισµένους οικονοµικούς κλάδους µε την ενεργοποίηση επαγγελµάτων και υπηρεσιών, υποστηρικτικών των βραχυχρόνιων µισθώσεων (Davidson and Infranca 2016, Llop 2016). Σύνθετες εταιρείες που φροντίζουν για όλα τα στάδια της βραχυχρόνιας µίσθωσης (ανακαίνιση, διαφήµιση, εκµίσθωση, υποδοχή επισκεπτών κ.ά.), υπηρεσίες και επαγγέλµατα που χτυπήθηκαν από την κρίση (αρχιτέκτονες µηχανικοί, εργαζόµενοι στον οικοδοµικό κλάδο κ.ά.), υπηρεσίες οικιακού καθαρισµού, νέα εµπορικά καταστήµατα, καταστήµατα εστίασης και χώροι αναψυχής εισέρχονται συχνά ως εντοπισµένες δραστηριότητες, πρωτίστως στις γειτονιές όπου αναπτύσσεται η Airbnb πρακτική, αλλά και στην ευρύτερη κλίµακα της πόλης.

Την ίδια στιγµή, οι νέες αυτές δραστηριότητες και χρήσεις, που απευθύνονται κυρίως σε τουρίστες, συχνά εκτοπίζουν υφιστάµενες δραστηριότητες και λειτουργίες, οι οποίες εξυπηρετούσαν µέχρι πρόσφατα τους µόνιµους κατοίκους των γειτονιών. Οι παραπάνω διαδικασίες προκύπτουν στις περισσότερες περιπτώσεις από την ιδιωτική πρωτοβουλία και κυρίως χωρίς προγραµµατισµό και ρύθµιση, οδηγώντας σε βίαιη µεταλλαγή των περιοχών από µικτές γειτονιές (σε επίπεδο χρήσεων γης και πληθυσµού) σε µονο-λειτουργικές γειτονιές που είναι ελκυστικές κυρίως σε προσωρινούς επισκέπτες και οικονοµικά απρόσιτες στους µόνιµους κατοίκους. Ο µετασχηµατισµός αυτός, σε συνδυασµό µε τη µαζική απόσυρση ακινήτων από την αγορά της µακροχρόνιας µίσθωσης, τις αυξήσεις των τιµών των ενοικίων και τον εκτοπισµό µόνιµων κατοίκων από τη γειτονιά τους, οδηγεί στη συνολική µεταλλαγή του χαρακτήρα ορισµένων περιοχών της πόλης, της κοινωνικής τους σύνθεσης και της καθηµερινής τους ζωής, διαδικασίες που έχουν χαρακτηριστεί ως διαδικασίες «τουριστικοποίησης».

Προφανώς, οι διαδικασίες «τουριστικοποίησης» απειλούν µε εκτοπισµό πρωτίστως τις χαµηλότερες εισοδηµατικές κατηγορίες, συµπεριλαµβανοµένου και του µεγάλου αριθµού µεταναστών που κατοικεί µέχρι και σήµερα στις κεντρικές γειτονιές της Αθήνας. Τα τελευταία τριάντα χρόνια, η οικιστική ανάπτυξη της Αθήνας, µε τη µετακίνηση µεσαίων και ανώτερων εισοδηµατικών κατηγοριών από το κέντρο προς τα προάστια, έδωσε στους µεταναστευτικούς πληθυσµούς τη δυνατότητα εύρεσης οικονοµικά προσιτής ενοικιαζόµενης κατοικίας σε κεντρικές γειτονιές. Έτσι, µέχρι και σήµερα, ο κοινωνικός χάρτης της πόλης χαρακτηρίζεται από µικτές χρήσεις γης, κοινωνική ποικιλότητα και χωρική γειτνίαση (Αράπογλου κ.ά. 2009, Μαλούτας 2008, Βαΐου κ.ά. 2007). Η κάθετα διαστρωµατοποιηµένη πολυκατοικία, ταυτόχρονα µε την παροχή άνισων στεγαστικών συνθηκών ανά όροφο, δηµιούργησε ένα έδαφος διεθνοτικής και διαταξικής συγκατοίκησης, µε τα χαµηλότερα στρώµατα (και ειδικά τους µετανάστες-τριες) να κατοικούν στους χαµηλότερους ορόφους και τα µεσαία ή και ανώτερα στους υψηλότερους. Όπως έχει επισηµανθεί, η συνθήκη αυτή αποτέλεσε διαχρονικά ένα σηµαντικό εµπόδιο για τον «εξευγενισµό» των κεντρικών γειτονιών, καθώς τα διαµερίσµατα των χαµηλότερων ορόφων δεν προσφέρονταν για επενδυτική αξιοποίηση (Μαλούτας 2018). Η Airbnb βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτων αλλάζει τη συνθήκη αυτή, καθώς τέτοια διαµερίσµατα (υπογείων ή χαµηλότερων ορόφων, χωρίς επαρκείς συνθήκες ηλιασµού και αερισµού) συχνά µετατρέπονται σε Airbnb καταλύµατα. Τα µειονεκτήµατά τους για µακροχρόνια µίσθωση (που µέχρι σήµερα τα καθιστούσαν οικονοµικά προσιτά) δεν φαίνεται να αποτελούν εµπόδιο για τη διάθεσή τους στην αγορά της βραχυχρόνιας, µιας και µετά από µια σχετική ανακαίνιση µπορούν να ανταγωνιστούν µε τα πιο οικονοµικά παραδοσιακά τουριστικά καταλύµατα (π.χ. δωµάτιο ξενοδοχείου χωρίς παράθυρο και θέα). Διαφαίνεται έτσι ο κίνδυνος εκτοπισµού πρώτα και κύρια των χαµηλότερων κοινωνικο-οικονοµικών στρωµάτων, ταυτόχρονα µε τη διάχυση του κινδύνου και σε ένα µεγαλύτερο εύρος κοινωνικών κατηγοριών.

Διεθνή παραδείγµατα θεσµικών ρυθµίσεων

Οι περισσότερες ρυθµίσεις για τη βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτων στις πόλεις του εξωτερικού αφορούν τη φορολόγηση της δραστηριότητας, τον περιορισµό της συνολικής επιτρεπόµενης διάρκειας Airbnb µίσθωσης ενός ακινήτου ανά έτος, τον περιορισµό του επιτρεπόµενου αριθµού Airbnb διαµερισµάτων ανά γειτονιά ή άλλη γεωγραφική ζώνη κ.ά. Συνήθως, τις ρυθµιστικές παρεµβάσεις αναλαµβάνει η τοπική αυτοδιοίκηση, δεδοµένου ότι οι επιπτώσεις του φαινοµένου συνδέονται άµεσα µε τις ιδιαίτερες συνθήκες που ισχύουν σε κάθε Δήµο ή σε κάθε γειτονιά.

Χαρακτηριστικά παραδείγµατα θεσµικής ρύθµισης του Airbnb φαινοµένου εντοπίζονται καταρχήν σε διάφορες πόλεις των ΗΠΑ. Στο Σαν Φρανσίσκο, οι Airbnb εκµισθωτές υποχρεούνται να λαµβάνουν βεβαίωση επιχειρηµατικής δραστηριότητας, να καταβάλλουν φόρο, να είναι µόνιµοι κάτοικοι της πόλης, ενώ δεν µπορούν να µισθώνουν το ακίνητο για περισσότερες από 90 ηµέρες ανά έτος (Sans and Quaglieri, 2016). Στη Νέα Υόρκη, οι ενδιαφερόµενοι οφείλουν να δηλώσουν τη δραστηριότητα στις τοπικές αρχές, ενώ δεν µπορούν να µισθώσουν το σύνολο του διαµερίσµατός τους για λιγότερες από 30 ηµέρες το χρόνο, εκτός εάν διαµένουν και οι ίδιοι σε αυτό ταυτόχρονα µε την παραµονή των επισκεπτών (APUR, 2018). Επίσης, υποχρεούνται να διαµένουν στο ακίνητο για τουλάχιστον 275 ηµέρες ανά έτος.

Στον ευρωπαϊκό χώρο, και συγκεκριµένα στο Άµστερνταµ, ήδη από το 2014, ο Δήµος σε συµφωνία µε την Airbnb υποχρεώνει τους εκµισθωτές να νοικιάζουν τις ιδιοκτησίες τους µέχρι 2 µήνες το χρόνο. Από την άλλη πλευρά, το Βερολίνο πάγωσε τις νέες άδειες από το 2016 και έχει θέσει χρονικό όριο εκµίσθωσης τις 90 ηµέρες το χρόνο, βάσει ενός νόµου που αφορά συνολικότερα το ζήτηµα της στέγης. Μετά από µια σειρά κινητοποιήσεων των κατοίκων για τις αυξήσεις των τιµών των ενοικίων, το Βερολίνο αγόρασε 670 διαµερίσµατα µέσω µιας κρατικής εταιρείας του, φτάνοντας πλέον να κατέχει περίπου το 1/5 των ενοικιαζόµενων διαµερισµάτων στην πόλη. Τα συγκεκριµένα 670 διαµερίσµατα βρίσκονταν τα τελευταία 20 χρόνια στα χέρια ιδιωτών και κάποια από αυτά επρόκειτο να πουληθούν σε µια από τις µεγαλύτερες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων της πόλης, η οποία κατείχε ήδη εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα.

Ένα σηµαντικό παράδειγµα θεσµικής ρύθµισης, και το µοναδικό παράδειγµα χωρικά προσδιορισµένης πολιτικής (δεδοµένου πως το Airbnb δεν αναπτύσσεται µε τον ίδιο τρόπο σε όλες τις περιοχές των πόλεων), προέρχεται από τη Βαρκελώνη. Ο δήµος της Βαρκελώνης από το 2015 και µετά επεξεργάστηκε το σχέδιο PEUAT (Special Tourist Accommodation Plan) για τον περιορισµό των βραχυπρόθεσµων µισθώσεων, το οποίο ορίζει διαφορετικά κριτήρια για τη ρύθµιση του Airbnb σε 6 επιµέρους γεωγραφικές περιοχές της πόλης. Η κάθε µία από αυτές τις γεωγραφικές περιοχές που ορίστηκαν, χαρακτηρίζεται από διαφορετικά και ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, ανάγκες και πιέσεις, και άρα από διαφορετικούς περιορισµούς που αφορούν την κατανοµή των τουριστικών καταλυµάτων στην επικράτειά της, την αναλογία µεταξύ του αριθµού των διαθέσιµων τουριστικών θέσεων και του πληθυσµού µόνιµων κατοίκων, τη στοχοθεσία και τις συνθήκες βάσει των οποίων παρέχονται ορισµένες χρήσεις, τον αντίκτυπο των δραστηριοτήτων αυτών στους δηµόσιους χώρους και την παρουσία τουριστικών αξιοθέατων. Έτσι, για κάθε ζώνη τίθενται διαφορετικοί περιορισµοί για το Airbnb, που ποικίλουν από αυστηρότερους στις περιοχές που το φαινόµενο προκαλεί εντονότερα προβλήµατα και λιγότερο αυστηρούς στις µη κεντρικές περιοχές, όπου οι επιπτώσεις του Airbnb κρίνονται ως λιγότερο σηµαντικές.

Ισχύουσες θεσµικές ρυθµίσεις στην Ελλάδα

Στην Ελλάδα σχετική ρύθµιση για τη βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτων νοµοθετήθηκε ιδιαίτερα πρόσφατα, ενώ η υλοποίησή της βρίσκεται σήµερα σε εξέλιξη. Είναι χαρακτηριστικές οι µελέτες, που πριν ακόµα τον σχεδιασµό της συγκεκριµένης ρύθµισης, υπολόγιζαν ότι το µέγεθος της οικονοµίας διαµοιρασµού σε ό,τι αφορά τον τουριστικό κλάδο αντιστοιχούσε σε 1,38 έως 1,46 δισεκατοµµύρια ευρώ, τα οποία –εάν φορολογούνταν– θα ενίσχυαν τα δηµόσια έσοδα κατά 322 έως 353 εκατοµµύρια ευρώ (Grant Thornton, 2015). Πιο πρόσφατη έρευνα σηµειώνει ότι η οικονοµία διαµοιρασµού αντιπροσωπεύει περίπου 1,90 δισεκατοµµύρια ευρώ του τουριστικού κλάδου (Grant Thornton, 2019). Με νόµο που ψηφίστηκε το 2015 «απελευθερώθηκε» η βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτων, ενώ µε επόµενο νόµο του 2016 (Ν. 4446/2016, άρθρο 111), τέθηκαν για πρώτη φορά συγκεκριµένες προϋποθέσεις για τη βραχυπρόθεσµη µίσθωση ακινήτων. Οι προϋποθέσεις αυτές όφειλαν να ισχύουν σωρευτικά και ήταν οι εξής: α) Ο εκµισθωτής ή υπεκµισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραµµένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων», ο αριθµός εγγραφής του οποίου συνοδεύει υποχρεωτικά την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρµες, β) δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήµατος, γ) το ακίνητο έχει εµβαδό τουλάχιστον εννέα τετραγωνικών µέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισµό, αερισµό και θέρµανση, δ) το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόµιµες οικοδοµικές άδειες ή τις ρυθµίσεις σχετικά µε τα αυθαίρετα, ε) η µίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις 90 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος. Για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων η µίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις 60 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας των 90 και 60 ηµερών επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδηµα του εκµισθωτή ή υπεκµισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκµίσθωση ή υπεκµίσθωση, δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος, στ) τα ακίνητα εκµισθώνονται επιπλωµένα, χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασµάτων (Ν. 4446/2016, άρθρο 111, παρ. 2). Σε περίπτωση µη τήρησης των α) και β) ο Ν. 4446/2016 έθετε πρόστιµα της τάξης των 5.000 ευρώ, που µπορούσαν να φτάσουν µέχρι και τις 20.000 ευρώ (Ν. 4446/2016, άρθρο 111, παρ. 3). Οι περιορισµοί αυτοί προκάλεσαν έντονες αντιδράσεις από τους εµπλεκόµενους «παίκτες», οι οποίοι υποστήριξαν ότι «στραγγαλίζεται µια καθόλα υγιής δραστηριότητα µε στοιχεία δίκαιης ανάπτυξης» (Σύλλογος Ιδιοκτητών Ενοικιαζόµενων Επιπλωµένων Διαµερισµάτων-Κατοικιών, 2016).

Στη συνέχεια, οι εν λόγω προϋποθέσεις του Ν. 4446/2016 καταργούνται ως νοµοθετικές ρυθµίσεις, µέσω του Ν. 4472/2017 (άρθρα 83-84), ο οποίος τροποποιεί το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016. Συγκεκριµένα, από τους προαναφερθέντες περιορισµούς, µε το νέο νόµο του 2017 εξακολουθούν να ισχύουν µόνο το σηµείο (α) σχετικά µε την υποχρέωση εγγραφής στο σχετικό µητρώο. Οι υπόλοιπες ρυθµίσεις του Ν. 4472/2017 αφορούν πλέον κυρίως τη φορολόγηση της πρακτικής, ακολουθώντας τις ρυθµίσεις του Ν. 4446/2016: το εισόδηµα που αποκτάται από τη συγκεκριµένη δραστηριότητα, απαλλάσσεται από ΦΠΑ και φορολογείται κλιµακωτά ως εισόδηµα από ακίνητη περιουσία (και όχι ως εισόδηµα από επιχειρηµατική δραστηριότητα). Επιπλέον, τα σχετικά πρόστιµα διατηρούνται στα ίδια επίπεδα και ορίζονται οι τρόποι ελέγχου εκ µέρους της Ανεξάρτητης Αρχής Δηµοσίων Εσόδων. Οι περιορισµοί που έθετε ο Ν. 4446/2016 ανά ΑΦΜ και ανά συγκεκριµένες γεωγραφικές περιοχές, πλέον βάσει του Ν. 4472/2017 γίνονται αντικείµενο ρύθµισης µέσω µιας µελλοντικής Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ), χωρίς µέχρι σήµερα να έχει εκδοθεί κάποια σχετική ΚΥΑ. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται, «µε κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονοµίας και Ανάπτυξης, Οικονοµικών και Τουρισµού µπορεί, για λόγους που σχετίζονται µε την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισµοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια µίσθωση ως εξής: α) Να µην επιτρέπεται η βραχυχρόνια µίσθωση άνω των 2 ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήµατος και β) Η µίσθωση κάθε ακινήτου να µην υπερβαίνει τις 90 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος» (Ν. 4472/2017, άρθρο 84, παρ. 8). Από την παραπάνω αλλαγή της νοµοθεσίας, διαφαίνεται µια έντονη υποχώρηση σε ό,τι αφορά τη ρύθµιση του φαινοµένου, υπό τις πιέσεις και των εµπλεκόµενων «παικτών» της περιόδου. Η αναγκαιότητα έκδοσης της ΚΥΑ µέσω της οποίας θα τίθενται περιορισµοί στην Airbnb πρακτική είναι πιο κρίσιµη από ποτέ, ενώ είναι πιθανό πως, εάν οι αρχικοί περιορισµοί του Ν. 4446/2016 είχαν διατηρηθεί, ή εάν η προβλεπόµενη ΚΥΑ του Ν. 4472/2017 είχε ήδη τεθεί σε ισχύ, η εξάπλωση του φαινοµένου να µην ήταν τόσο ραγδαία όσο είναι σήµερα και τα ζητήµατα κατοικίας, που έχουν ήδη τεθεί, να ήταν πιο περιορισµένα.

«Εναλλακτικές»(;) πρωτοβουλίες

Πέρα από τις επίσηµες θεσµικές ρυθµίσεις, έχει αναδυθεί και µια σειρά πρωτοβουλιών ως εναλλακτικών στην Airbnb πρακτική, οι οποίες συχνά εξαγγέλλουν τη στόχευσή τους για την ανατροπή των αρνητικών επιπτώσεων του φαινοµένου. Ορισµένες από αυτές αναπτύσσονται από «παίκτες» στον τοµέα του τουρισµού, άλλες από ιδιωτικές πρωτοβουλίες και άλλες από συλλογικότητες πολιτών. Ακόµα και η ίδια η εταιρεία Airbnb, ως «κοινότητα που πιστεύει ότι κάθε άνθρωπος θα πρέπει να έχει µια ασφαλή στέγη», λάνσαρε πρόσφατα µια «εναλλακτική» πρωτοβουλία, µε το όνοµα «Ανοιχτά Σπίτια» («Open Homes»). Στόχος της, όπως η ίδια η εταιρεία αναφέρει, η παροχή φιλοξενίας (στην κατοικία εκµισθωτών ή σε δωµάτιο αυτής) σε εκτοπισµένους ανθρώπους από πολέµους ή φυσικές καταστροφές, πρόσφυγες και αστέγους, χωρίς χρονικό όριο και χωρίς κρατήσεις από την Airbnb πλατφόρµα.

Ένα παράδειγµα «εναλλακτικής» πρωτοβουλίας, που αξίζει να σχολιαστεί και που έχει παρουσιαστεί και στην Ελλάδα, είναι η πρωτοβουλία «Fairbnb». Η πρωτοβουλία αυτή δηλώνει ότι στοχεύει να αντιµετωπίσει τις αρνητικές συνέπειες του Airbnb και αυτοπροσδιορίζεται ως «µια έξυπνη και δίκαιη λύση για τουρισµό που θα λειτουργεί για την κοινότητα» (Fairbnb, 2018). Η Fairbnb, όπως παρουσιάζεται στην αντίστοιχη ιστοσελίδα της, βασίζεται σε τέσσερις αρχές: τη συλλογική ιδιοκτησία, τη δηµοκρατική διοίκηση, την κοινωνική βιωσιµότητα και τη διαφάνεια και λογοδοσία (Fairbnb, 2018). Μέσω της πλατφόρµας της, ένα µερίδιο των εσόδων που εισπράττουν οι Fairbnb οικοδεσπότες από τη βραχυχρόνια µίσθωση του ακινήτου τους θα κρατείται και θα επιστρέφεται στις συγκεκριµένες γειτονιές µέσα από το σχεδιασµό, τη χρηµατοδότηση και την υλοποίηση τοπικών παρεµβάσεων και «κοινωνικών projects» (π.χ. αναπλάσεις πλατειών, παιδικές χαρές κ.ά.). Στο σχεδιασµό αυτών των παρεµβάσεων, σύµφωνα µε τη Fairbnb, θα συµµετέχει ολόκληρη η «κοινότητα», δηλαδή οι εκµισθωτές, οι επισκέπτες και οι γείτονες σε συνεργασία µε τις τοπικές αρχές «για την προώθηση κανονισµών που θα ενισχύουν το βιώσιµο τουρισµό» (Fairbnb, 2018).

Τα παραπάνω χρήζουν κριτικής, ειδικά αφού στους στόχους της Fairbnb συµπεριλαµβάνεται η αντιστροφή των αρνητικών επιπτώσεων της Airbnb: Μέσω της Fairbnb, όπως έχει παρουσιαστεί µέχρι στιγµής, τα ακίνητα δεν σταµατούν να αποσύρονται από την αγορά µακροχρόνιας µίσθωσης, οι τιµές ενοικίων συνεχίζουν να ανεβαίνουν, κάτοικοι εγκαταλείπουν τις γειτονιές τους και ορισµένες περιοχές τουριστικοποιούνται. Επιπλέον, αναδύονται ζητήµατα προς προβληµατισµό, γνωστά και από τη συζήτηση για τον συµµετοχικό σχεδιασµό: Το βασικότερο αφορά το ποιοι και, κυρίως, µε ποιον τρόπο συµµετέχουν στο σχεδιασµό των τοπικών παρεµβάσεων που προτείνονται από τη Fairbnb. Δεδοµένου ότι στην πρακτική των βραχυχρόνιων µισθώσεων εµπλέκονται από νοικοκυριά που συµπληρώνουν το εισόδηµά τους µέχρι «παίκτες» που κερδοσκοπούν επί των ακινήτων, αποτελεί ερώτηµα το µε ποιον τρόπο τα διαφορετικά αυτά συµφέροντα θα σχεδιάσουν µια τοπική παρέµβαση από κοινού και προς ποια κατεύθυνση. Ταυτόχρονα, δεδοµένου ότι το 87,8% των καταχωρηµένων Airbnb ακινήτων στην Αθήνα είναι ολόκληρα σπίτια ή διαµερίσµατα, ένα µεγάλο κοµµάτι αυτού του ποσοστού πιθανότατα δεν είναι κάτοικοι της γειτονιάς στην οποία βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο. Προκύπτει έτσι και ένα επιπλέον ζήτηµα, το κατά πόσο στον εν λόγω «συµµετοχικό σχεδιασµό» θα λάβουν µέρος και ιδιοκτήτες που δεν κατοικούν στη γειτονιά, ή πολύ περισσότερο «µεγαλοϊδιοκτήτες» πολλαπλών ακινήτων για να συναποφασίσουν σχετικά µε την τοπική παρέµβαση.

Ελλειµµατικές θεσµικές ρυθµίσεις και αναγκαίες πολιτικές

Συνολικά, η αύξηση των πολλαπλών καταχωρήσεων στην Airbnb, οι επενδυτικές προοπτικές που ανοίγει το φαινόµενο, καθώς και προγράµµατα όπως αυτό της Golden Visa εντείνουν την εµπλοκή «µεγάλων παικτών» στην Airbnb πρακτική. Οι τάσεις αυτές είναι ικανές να οδηγήσουν στην περαιτέρω εξάπλωση των αρνητικών επιπτώσεων του φαινοµένου, καθώς σηµατοδοτούν τη µετατροπή της πρακτικής από µία µη-σχεδιασµένη δραστηριότητα που επιτελείται στη µικρή κλίµακα από µεµονωµένους ιδιοκτήτες, σε µία µεγάλης κλίµακας συντονισµένη ιδιωτική πρωτοβουλία αστικής ανάπτυξης και κερδοσκοπικής εκµετάλλευσης επί της γης. H αδυναµία πρόσβασης σε οικονοµικά προσιτή κατοικία για ένα ευρύ φάσµα του πληθυσµού και η απειλή εκτοπισµού µόνιµων κατοίκων (ντόπιων και µεταναστών) από τις κεντρικές, κοινωνικά και εθνοτικά µικτές γειτονιές της πόλης οφείλει να ληφθεί έγκαιρα υπόψη προτού συµβάλει στην περεταίρω εµβάθυνση της στεγαστικής κρίσης.

Είναι εξαιρετικά επείγουσα µία πιο σύνθετη ρύθµιση του φαινοµένου, που να µην στέκεται αποκλειστικά στη φορολόγησή του, αλλά να θέτει επιπλέον περιορισµούς, ηπιότερους ή αυστηρότερους, χωρικά και χρονικά προσδιορισµένους. Μια σειρά επιµέρους µέτρων που αντλούν και από τη διεθνή εµπειρία θα µπορούσαν να είχαν ήδη συνεισφέρει στον περιορισµό των αρνητικών επιπτώσεων της Airbnb πρακτικής, ειδικά αν λαµβανόταν υπόψη η χωρική διάσταση του φαινοµένου που αντανακλά στις κοινωνικο-οικονοµικές ανισότητες που προκύπτουν από αυτό: Μέσω ενός σχεδιασµού που ξεκινάει από –και στοχεύει στο– τοπικό επίπεδο, µε, για παράδειγµα, συγκεκριµένο επιτρεπόµενο αριθµό εκµισθωµένων ακινήτων ανά δήµο/γειτονιά, µε περιορισµό των επιτρεπόµενων εκµισθώσεων ανά ΑΦΜ, µε διατήρηση της πρακτικής για εκµισθωτές που βρίσκονται σε καθεστώς επισφάλειας και µέσω αυτής συµπληρώνουν το εισόδηµά τους, µε ρυθµίσεις που περιορίζουν την ελκυστικότητα της πρακτικής ως επενδυτική δραστηριότητα, µε απαγόρευση της πρακτικής σε περιοχές µε περιορισµένο οικιστικό απόθεµα και µε στόχευση τη διατήρηση του µεικτού χαρακτήρα των γειτονιών των πόλεων.

Ωστόσο, µια πολιτική ικανή να απαντήσει στις ιδιαίτερα σύνθετες επιπτώσεις της Airbnb πρακτικής, προστατεύοντας ταυτόχρονα το δικαίωµα στην κατοικία, δεν µπορεί να είναι µια πολιτική που να αφορά µονάχα το Airbnb ή µονάχα τον αστικό τουρισµό καθαυτό. Οφείλει να εντάσσεται σε µια συνολικότερη παρέµβαση για τη στέγη, µέσω της οποίας θα τίθενται περιορισµοί µε ανώτατα όρια στις τιµές των ενοικίων, θα προστατεύονται η κατοικία και οι ενοικιαστές, θα ενισχύονται νοικοκυριά σε επισφάλεια, θα παρέχεται κατοικία (ή επιδότηση για την κατοικία) σε κοινωνικά ευάλωτες οµάδες ενοικιαστών (άστεγοι, µετανάστες/πρόσφυγες, φοιτητές, φτωχά νοικοκυριά, νέοι σε επισφάλεια) κλπ. Το αίτηµα για µια δηµόσια κοινωνική πολιτική για τη στέγη επανέρχεται στο προσκήνιο, σε µια χώρα που οι πολιτικές για την κατοικία ήταν διαχρονικά απούσες, πόσο µάλλον οι πολιτικές προς όφελος των ενοικιαστών και όχι ενίσχυσης µονάχα των ιδιοκτητών. Αντίθετα η διεθνής εµπειρία είναι εξοικειωµένη µε πολιτικές κοινωνικής κατοικίας (όπως το παράδειγµα της Ολλανδίας, όπου το 33% των κατοικιών είναι κοινωνικές κατοικίες). Η ανάγκη διατήρησης ενός προσιτού οικονοµικά οικιστικού αποθέµατος προς ενοικίαση (απόθεµα που µειώνεται ραγδαία λόγω του Airbnb) είναι κρίσιµη και οφείλει να αφορά όλες τις γειτονιές των πόλεων µε στόχο τη διατήρηση του κοινωνικά µικτού χαρακτήρα τους και την αποφυγή της έντασης του στεγαστικού διαχωρισµού µε όρους κατοίκου-τουρίστα, αλλά και µε όρους ταξικούς ή εθνοτικούς. Παρά τον σχετικά χαµηλό στεγαστικό διαχωρισµό που διαχρονικά χαρακτήριζε τις ελληνικές πόλεις, ο κίνδυνος αύξησής του δεν είναι αµελητέος ως αποτέλεσµα των επιπτώσεων της Airbnb πρακτικής που µετατρέπει βίαια ορισµένες περιοχές από µικτές σε µονο-λειτουργικές γειτονιές οικονοµικά απρόσιτες στους µόνιµους κατοίκους. Η οριστική επίλυση των αρνητικών επιπτώσεων του Airbnb δεν µπορεί παρά να αποτελεί τµήµα µιας τέτοιας συνολικής πολιτικής για τη στέγη, µιας συνολικής διεκδίκησης για το δικαίωµα σε αυτήν.

Σηµειώσεις

1. Για µια θεωρητική επισκόπηση των επιπτώσεων του φαινοµένου, βλ. και Balampanidis, Maloutas, Papatzani and Pettas 2019.

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ

APUR (2018) Short-term Rentals: an analysis of metropolitan public responses. Barcelona, Berlin, New York, Paris. Atelier Parisien d’URbanisme and Sciences Po Urban School (https://www.apur.org/fr/nos-travaux/locations-meublees-courte-duree-reponse-publique, τελευταία πρόσβαση 10 Νοεµβρίου 2018).

Αράπογλου Β., Καβουλάκος Κ.Ι., Κανδύλης Γ. και Μαλούτας, Θ. (2009), «Η νέα κοινωνική γεωγραφία της Αθήνας: µετανάστευση, ποικιλότητα και σύγκρουση», Σύγχρονα Θέµατα, 107: 57-67.

Βαΐου Ντ. (επιστ. υπεύθυνη) κ.ά. (2007), Διαπλεκόµενες καθηµερινότητες και χωρο-κοινωνικές µεταβολές στην πόλη. Μετανάστριες και ντόπιες στις γειτονιές της Αθήνα, Αθήνα: L-Press και ΕΜΠ.

Balampanidis D., Maloutas T., Papatzani E. and Pettas D. (2019), «Informal urban regeneration as a way out of the crisis? Airbnb in Athens and its effects on space and society», Urban Research & Practice, DOI: 10.1080/17535069.2019.1600009.

Davidson N.M. and Infranca J.J. (2016), «The sharing economy as an urban phenomenon», Yale Law & Policy Review, 34(2): 216-262.

ΕΛΣΤΑΤ (Ελληνική Στατιστική Αρχή) (2014), Απογραφή Πληθυσµού-Κατοικιών 2011: Κατοικίες, Χαρακτηριστικά και Ανέσεις, Πειραιάς: ΕΛΣΤΑΤ (https://bit.ly/2JmRqIz, τελευταία πρόσβαση 2 Ιουνίου 2019).

Εµµανουήλ Δ. (2006), «Η κοινωνική πολιτική κατοικίας στην Ελλάδα: Οι διαστάσεις µιας απουσίας», Επιθεώρηση Κοινωνικών Ερευνών, 120: 3-35.

Fairbnb (2018) Fairbnb, Μανιφέστο (https://fairbnb.coop/el/#manifesto, τελευταία πρόσβαση 8 Νοεµβρίου 2018).

Grant Thornton (2015), Λειτουργία και επίδραση της Οικονοµίας Διαµοιρασµού στον ξενοδοχειακό κλάδο στην Ελλάδα, Αθήνα: Grant Thornton.

Grant Thornton (2019), Οικονοµία διαµοιρασµού: κοινωνικές επιπτώσεις και ρυθµιστικές παρεµβάσεις, Αθήνα: Grant Thornton.

Izyumova E. (2017), «The hospitality sector in Athens over the years» (https://www.hospitalitynet.org/opinion/4086010.html, τελευταία πρόσβαση 2 Ιουνίου 2019).

Krinis N. (2017), «Athens expects record tourist arrivals in 2017» (https://news.gtp.gr/2017/10/02/athens-expects-record-tourist-arrivals-2017/, τελευταία πρόσβαση 2 Ιουνίου 2019).

Lee D. (2016), «How Airbnb Short-Term Rentals Exacerbate Los Angeles’s Affordable Housing Crisis: Analysis and Policy Recommendations», Harvard Law & Policy Review, 10(1): 229-254.

Llop N.L. (2016), «A policy approach to the impact of tourist dwellings in condominiums and neighborhoods in Barcelona», Urban Research and Practice, 10(1): 120-129.

Μαλούτας Θ. (2018), «Η κοινωνική γεωγραφία της Αθήνας. Κοινωνικές οµάδες και δοµηµένο περιβάλλον σε µια νοτιοευρωπαϊκή µητρόπολη», Αθήνα: Αλεξάνδρεια.

Martin C.J. (2016), «The Sharing Economy: A Pathway to Sustainability or A Nightmarish Form of Neoliberal Capitalism?», Ecological Economics, 121: 149-159.

Μπαλαµπανίδης Δ., Πατατούκα Ε. και Σιατίτσα Δ. (2013), «Το δικαίωµα στην κατοικία την περίοδο της κρίσης στην Ελλάδα», Γεωγραφίες, 22: 31-44.

Ν.4446/2016 (2016), Πτωχευτικός Κώδικας, Διοικητική Δικαιοσύνη, Τέλη-Παράβολα, Οικειοθελής αποκάλυψη φορολογητέας ύλης παρελθόντων ετών, Ηλεκτρονικές συναλλαγές, Τροποποιήσεις του ν. 4270/2014 και λοιπές διατάξεις, ΦΕΚ 240Α/22.12.2016.

Ν. 4472/2017 (2017), Συνταξιοδοτικές διατάξεις Δηµοσίου και τροποποίηση διατάξεων του ν. 4387/2016, µέτρα εφαρµογής των δηµοσιονοµικών στόχων και µεταρρυθµίσεων, µέτρα κοινωνικής στήριξης και εργασιακές ρυθµίσεις, Μεσοπρόθεσµο Πλαίσιο Δηµοσιονοµικής Στρατηγικής 2018-2021 και λοιπές διατάξεις, ΦΕΚ 74Α/19.05.2017.

Sans A.A. and Quaglieri A. (2016), «Unravelling Airbnb: Urban perspectives from Barcelona», in Russo P.A. and Richards G. (eds.), «Reinventing the Local in Tourism: Producing, Consuming and Negotiating Place», New York: Channel View Publications.

Χατζηκωνσταντίνου Ε. και Βαταβάλη Φ. (2016), «Χαρτογραφώντας την ενεργειακή φτώχεια στην Αθήνα της κρίσης», Κοινωνικός Άτλαντας της Αθήνας (https://bit.ly/2F3b3nq, τελευταία πρόσβαση 2 Ιουνίου 2019).