Airbnb: Από τις σύνθετες προεκτάσεις στην ανάγκη συνολικής πολιτικής για τη στέγη

Μέσω των παραπάνω, αλλά και μέσω εμπειρικών αφηγήσεων, έχουν αναδειχθεί σε ένα πρώτο επίπεδο οι σύνθετες πτυχές του φαινομένου και η πολυπλοκότητα που το χαρακτηρίζει. Πολυπλοκότητα όσον αφορά την κοινωνική και οικονομική γεωγραφία του, τους εμπλεκόμενους παρόχους, τις επιπτώσεις του στον αστικό χώρο, στην αγορά ακινήτων, καθώς και στην καθημερινή ζωή των κατοίκων των πόλεων. 
Μέγεθος και γεωγραφία 
του φαινομένου
Σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιεύματα, η Αθήνα είναι η πόλη με το δεύτερο ταχύτερο ποσοστό αύξησης ως προς τον αριθμό των τουριστών στην Ευρώπη, ενώ κατά το 2017 οι Airbnb καταχωρήσεις ακινήτων ξεπερνούσαν τις 5.000 στο Δήμο Αθηναίων. Μέσω σχετικής εν εξελίξει έρευνας (των Δ. Μπαλαμπανίδη, Ε. Παπατζανή, Δ. Πέττα), προκύπτει η άνιση γεωγραφική ανάπτυξη του φαινομένου στην Αθήνα, ταυτόχρονα χωρικά και κοινωνικο-οικονομικά. Οι μεγαλύτερες και αρκετά προφανείς συγκεντρώσεις εντοπίζονται στις πιο τουριστικές περιοχές της πόλης (Κουκάκι, Ακρόπολη, Θησείο κ.α.), ενώ ταυτόχρονα το φαινόμενο διαχέεται σε όλη την έκταση του Δήμου.
Επιπλέον, παρατηρούνται σημαντικές διαφορές στις ημερήσιες τιμές μίσθωσης μεταξύ περιοχών της Αθήνας με διαφορετικές τιμές ζώνης και με νοικοκυριά διαφορετικών εισοδημάτων. Για παράδειγμα, ενώ στις προαναφερθείσες περιοχές η μέση ημερήσια τιμή μίσθωσης αγγίζει τα 80 ευρώ, στις πιο απομακρυσμένες από το κέντρο περιοχές χαμηλότερων εισοδηματικών κατηγοριών οι τιμές πέφτουν κάτω από τα 40 ή 30 ευρώ (π.χ. στα Πατήσια, τον Άγιο Νικόλαο και τα Σεπόλια). Η διαφορά στις τιμές είναι ακόμα μεγαλύτερη σε περιοχές όπως τα νότια προάστια, όπου η μέση ημερήσια τιμή ξεπερνά σε ορισμένες περιπτώσεις τα 90 ευρώ. Γίνεται έτσι καταρχάς σαφής η μεγάλη διαφορά κερδών που μπορεί να αποφέρει η Airbnb πρακτική σε διαφορετικές περιοχές της πόλης και σε εκμισθωτές διαφορετικών εισοδημάτων. 
Στρατηγική επιβίωσης 
ή κερδοσκοπία; 
Ταυτόχρονα, χρειάζεται να επισημανθεί η αυξημένη ποικιλότητα των εμπλεκόμενων στο Airbnb εκμισθωτών. Κατά την τρέχουσα περίοδο της κρίσης και της εργασιακής και στεγαστικής επισφάλειας, το Airbnb μοιάζει να προσφέρει ένα συμπληρωματικό ή και το μοναδικό εισόδημα για ένα σχετικά διευρυμένο φάσμα νοικοκυριών. Είναι άλλωστε χαρακτηριστικό πως η ιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα από διαδομένη πρακτική και κοινωνική επιταγή μετατρέπεται σήμερα σε δυσβάστακτο βάρος για μεγάλο τμήμα του πληθυσμού. Σε αυτό συνηγορούν τα δημοσιευμένα κατά καιρούς στοιχεία αδυναμίας αποπληρωμής των σχετικών φόρων, η μείωση της ιδιοκατοίκησης από το 85% του πληθυσμού προ κρίσης στο 73% σήμερα, η αύξηση αποποιήσεων των κληρονομιών κ.ά. Την ίδια στιγμή, για άλλους εκμισθωτές το Airbnb συνδέεται με τη δυνατότητα να πολλαπλασιάσουν το εισόδημά τους, κάτι που γίνεται φανερό και από τα στοιχεία των «πολλαπλών καταχωρήσεων» ακινήτων στην πλατφόρμα. Χαρακτηριστικά, στο Δήμο Αθηναίων το 43,8% των καταχωρήσεων ακινήτων αποτελούν καταχωρήσεις από τον ίδιο εκμισθωτή, εκ των οποίων οι περισσότερες αφορούν από 2 έως και 4 ακίνητα ή και περισσότερα. Στις περιπτώσεις που φτάνουν μέχρι τα 60 ακίνητα συνήθως εντοπίζεται η εμπλοκή –όχι πλέον ιδιωτών– αλλά εταιρειών που δραστηριοποιούνται ήδη στη συγκεκριμένη αγορά. Εάν, λοιπόν, το Airbnb έχει προσφέρει συμπληρωματικό εισόδημα σε κάποια τμήματα του πληθυσμού κατά την κρίση, σε άλλες περιπτώσεις έχει προσφέρει ένα μεγάλο περιθώριο κέρδους, ασύγκριτα μεγαλύτερο από εκείνο που επέτρεπε μέχρι πρόσφατα η συμβατική αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης ακινήτων. 
«Τουριστικοποίηση» 
και ζητήματα στέγης
Όπως είναι ήδη γνωστό, η διάδοση του Airbnb αποσύρει ακίνητα από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης προκειμένου αυτά να διατεθούν στην πιο συμφέρουσα αγορά της βραχυπρόθεσμης. Έτσι, δημιουργεί τις προϋποθέσεις για αύξηση των τιμών των ενοικίων (αλλά συχνά και των εμπορικών αξιών αγοραπωλησίας), αφού ουσιαστικά μειώνεται η προσφορά των διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση, ενώ παραμένει σταθερή ή αυξάνεται η ζήτηση από τους μόνιμους κατοίκους. Μέσα από αυτή τη διαδικασία, στις μεγάλες πόλεις υπάρχει η τάση εξοβελισμού των μόνιμων κατοίκων από τις κεντρικές περιοχές προς άλλες ή προς γειτονικούς δήμους, όπου υπάρχει ακόμα διαθέσιμο, οικονομικότερο, οικιστικό απόθεμα. Σε μικρότερες τουριστικές πόλεις και νησιά, όπου το απόθεμα είναι πιο περιορισμένο, ήδη έχουν σημειωθεί περιπτώσεις κατοίκων (φοιτητές, αναπληρωτές εκπαιδευτικοί κ.ά.) που αδυνατούν να βρουν ενοικιαζόμενη κατοικία.
Οι πιέσεις στα ενοίκια όμως δεν είναι η μοναδική επίπτωση στις γειτονιές των πόλεων. Ταυτόχρονα, μια σειρά μεταλλαγών εντοπίζονται στο χαρακτήρα των γειτονιών, όπως οι αλλαγές των χρήσεων γης (αναψυχής ή υπηρεσιών που απευθύνονται κυρίως σε τουρίστες) που σε συνδυασμό με τις αλλαγές στη σύνθεση του πληθυσμού έχουν διεθνώς περιγραφεί ως φαινόμενα «τουριστικού εξευγενισμού» και «τουριστικοποίησης» των πόλεων. 
Διεθνή παραδείγματα 
και η Ελλάδα
Διάφορες πόλεις ανά τον κόσμο έχουν ήδη προχωρήσει σε πολιτικές περιορισμού του Airbnb, οι περισσότερες με κέντρο τον έλεγχό του, τη μείωση του επιτρεπόμενου χρόνου μίσθωσης και τη φορολόγησή του. Επιπλέον, ορισμένες πόλεις υιοθετούν γεωγραφικούς περιορισμούς (Πάλμα ντε Μαγιόρκα, Παρίσι, Βαρκελώνη), όριο ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων ανά γειτονιά ώστε να μην αλλοιώνεται το ύφος τους (Βερολίνο) ή την υποχρέωση των εταιριών ενοικίασης να αποδίδουν φόρο στο δήμο (Άμστερνταμ). Στις περισσότερες σχεδόν περιπτώσεις, η δυνατότητα ρύθμισης αποτελεί δικαιοδοσία των δήμων, κάτι που συμβάλλει στην αποτελεσματικότερη αναγνώριση των τοπικών αναγκών και τη ρύθμιση του φαινομένου. Στην Ελλάδα με τον πρόσφατο Ν. 4472/2017 επιχειρείται η ρύθμιση της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, κυρίως σε μια κατεύθυνση φορολόγησής της. Στον ίδιο νόμο προβλέπεται η δυνατότητα έκδοσης ΚΥΑ με σκοπό τον περιορισμό του Airbnb σε συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές (μέχρι 2 ακίνητα ανά ΑΦΜ και χρονικοί περιορισμοί εκμίσθωσης ανά έτος). Η ΚΥΑ μέχρι σήμερα δεν έχει εκδοθεί, ενώ αυτές τις μέρες αναμένεται η ενεργοποίηση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας για τη δήλωση των εκμισθωμένων ακινήτων από τους ιδιοκτήτες. 
Ερωτήματα και διεκδικήσεις
Τα ερωτήματα που ανοίγουν σε κοινωνικό, αλλά και πολιτικό επίπεδο είναι πολλά: Έχει ευθύνη ο/η μικρο-ιδιοκτήτης/τρια που εκμισθώνει την κατοικία του/της στο Airbnb σε μια περίοδο κρίσης με σκοπό την απόκτηση εισοδήματος; Μπορεί να υπάρξει μια «δίκαιη» διαχείριση του φαινομένου; Αρκεί; Με ποιο τρόπο μπορεί να υπάρξει απάντηση από την πλευρά των κινημάτων πόλης; Πόσο βοηθητικό είναι το σύνθημα «tourists go home»; Σε ποιο βαθμό η πρόσφατη νομοθετική ρύθμιση επιλύει το πρόβλημα; Για ποιους/ες τελικά υπάρχει πρόβλημα και από ποιων την πλευρά χρειάζεται κανείς να διεκδικήσει την πολιτική παρέμβαση; 
Μπορεί, με όρους διαχείρισης και σχεδιασμού σήμερα, να υπάρχει η δυνατότητα μείωσης των επιπτώσεων του φαινομένου. Μέσω ενός σχεδιασμού που ξεκινάει από –και στοχεύει στο– τοπικό επίπεδο, με –για παράδειγμα– συγκεκριμένο επιτρεπόμενο αριθμό εκμισθωμένων ακινήτων ανά δήμο/γειτονιά, με περιορισμό των επιτρεπόμενων εκμισθώσεων ανά άτομο, με εκμηδενισμό της επενδυτικής δραστηριότητας, με απαγόρευση της πρακτικής σε περιοχές με περιορισμένο οικιστικό απόθεμα, με διατήρηση του μικτού χαρακτήρα των γειτονιών των πόλεων (σε επίπεδο χρήσεων και πληθυσμού) κ.ο.κ. 
Παρ’ όλ’ αυτά, το γεγονός ότι το Airbnb εκτινάχθηκε την εποχή της κρίσης δεν οφείλεται απλώς στο ότι τώρα έγινε γνωστό. Συνδέεται αφενός με την επικρατούσα κρίση στέγης και τις προεκτάσεις της (πλειστηριασμοί, στεγαστική επισφάλεια, αστεγία) και αφετέρου με τη διαχρονική έλλειψη πολιτικών για τη στέγη στην Ελλάδα. Μια πολιτική ικανή να απαντάει σε όλα τα παραπάνω δεν μπορεί να είναι μια πολιτική που να αφορά μονάχα το Airbnb (π.χ. τη φορολόγησή του ή τη ρύθμιση του ανταγωνισμού μεταξύ αυτού και των ξενοδόχων) ή μονάχα τον αστικό τουρισμό καθεαυτό. Οφείλει να εντάσσεται σε μια συνολικότερη πολιτική κρατική παρέμβαση για τη στέγη, μέσω της οποίας θα τίθενται περιορισμοί με ανώτατα όρια στις τιμές των ενοικίων, θα προστατεύεται η κατοικία και οι ενοικιαστές, θα ενισχύονται νοικοκυριά σε επισφάλεια, θα παρέχεται κατοικία σε κοινωνικά ευάλωτες ομάδες. Η οριστική επίλυση των αρνητικών επιπτώσεων του Airbnb δεν μπορεί παρά να αποτελεί τμήμα μιας τέτοιας συνολικής πολιτικής για τη στέγη, μιας συνολικής διεκδίκησης για το δικαίωμα σε αυτήν.